对452件房屋租赁纠纷案件的分析

　　近期，江苏崇安法院对近5年来审理的452件房屋租赁纠纷案件进行调研分析，指出其中存在的诸多问题，并提出相关建议。
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　　一、房屋租赁纠纷案件的基本情况


　　1、该类案件数量基本保持平稳，但标的额呈逐年上升态势。

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　　2、案件类型发生显著变化。随着住房结构的调整，公有住房租赁、临时建筑租赁纠纷已不多见，住宅租赁纠纷案件逐渐减少，商业用房和商铺租赁纠纷案件逐渐成为主流。

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) |3 z- ?* j7 X0 Y　　3、案件审理难度增大，调撤率下降。案件标的增大、类型多样化、复杂化致使该类案件审理的难度不断增加，调撤率日益下降。
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　　二、审理房屋租赁纠纷案件中存在的问题


　　1、租赁合同不规范严谨，租赁关系混乱。
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  L7 i# {3 H, S* I% N8 z5 @8 A# W4 F  c　　承租人为逃避税费另行签订租金较低的合同，或将实际租金拆分为租金和其他费用。合同对租赁房屋的界限和范围也约定不明，双方权利范围不明，法院认定案件事实难度增加。

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3 B9 D" |$ N$ [6 J& }1 v　　2、承租人拒付延付租金情况较为突出。
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　　承租人拒付延付租金情况极为普遍，部分人甚至利用诉讼程序拖延租金支付。出租人如强制承租人迁出可能引发侵权纠纷，诉至法院又需等待较长的诉讼周期。出租人利益难以得到保障。

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2 @6 ^: _9 [( ^: W1 h* O  u0 f4 L# S　　3、转租引发矛盾争议多。

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　　信息沟通不畅、法律责任不明，出租人、承租人、次承租人之间极易引发矛盾纠纷。
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　　4、出租人忽视承租人的优先购买权。


( ?! X7 \9 y' k, l# f6 V' S8 [4 h　　出租人在出卖房屋时往往忽视承租人的优先购买权，引发纠纷后，出租人、承租人及受让人三方关系难以协调。
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8 r8 S# W& ]; t* e$ I5 o　　5、拆迁引发的租赁纠纷易激化。

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$ k: E  V9 H/ w( d　　拆迁人、被拆迁人与承租人达成三方安置补偿协议的难度非常大，房屋拆迁过程中被拆迁人会以各种理由解除租赁关系，矛盾易激化。相对弱势的承租人容易做出过激行为。

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2 g/ _  V8 W' B7 y! S# Y　　三、审理房屋租赁案件的相关建议
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　　1、推行租赁纠纷案件的专业化审理。成立审理此类案件的专业合议庭，以便审判员熟练掌握专业知识，不断积累审判经验。
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' o. l' p* i3 p* N$ u" Z  S　　2、依托人民调解工作室大力开展调解工作。在人民调解工作室中安排房产管理职能部门的专业调解员，配合法院开展调解工作。
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7 [. x  ~7 V5 g9 b, ~/ U　　3、对不同类型的租赁纠纷案件实行分类管理。对于纠纷类型单一、事实简单、争议不大的案件，推行类型化、速裁化审理。