[视频]农村房屋买卖：在诚信与法律之间

　　【片花】一段失败的婚姻，（【同期声：朱春红：两个人心过不到一块离婚也无所谓。】）一处备受争议的房产（【同期声】钱已交付房子就该属于被告。）曾经一家人的他们为此对簿公堂。谁会得到法院的支持？法院又将做出怎样的处理？《庭审实录》，《房产之争》即将播出。　　






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　　[b]亲家之间的农村房屋买卖STRONG>
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　　【出像】直击庭审现场，剖析案情法理，欢迎收看《庭审实录》，我是杨卉。说起购房，大家可能并不陌生。结婚要买新房，拆迁要换新房，一般情况下，购房时交完钱，办好房产证等相关手续，这房子就算落户自己名下了。但是家住响水县黄圩镇的黄永琦却在交完钱、办好房产证后，被卖方以双方签订的购房买卖合同无效，黄永琦入住其中构成房屋侵权为由告上了法庭。这又是怎么一回事呢？

5 E+ U0 M# K+ Q# E　　【字幕】时间:二00九年四月十六日下午十五时

; Y* v/ z* z* z: ~6 M& p( r　　地点:响水县人民法院第一审判法庭
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1 @. y$ w3 u  p) l# L4 u& C　　【同期声 审判长 刘海平】现在开庭。响水县人民法院现在公开开庭审理原告朱彩成诉被告黄永琦房屋买卖合同纠纷一案。
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# X9 N% L$ H. h8 o! D* c4 s　　【配音】2001年，家住响水县黄圩镇居委会的朱春红经人介绍认识了同住一个小镇的黄永琦，两人恋爱后不久就到了谈婚论嫁的阶段，女方朱春红家里希望男方黄永琦家能够提供一套房子用作结婚新房。
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5 {) v, W" b, y: B- F% z　　【同期声 朱春红】他家拿不出钱来，我父母手上有房，就说由他拿点钱出来，这套房子卖给他，家里就当这套房子是陪给我的嫁妆。
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　　【配音】朱春红所说的房子位于响水县黄圩镇上，是一处三层楼房，一楼可作为门市使用，二楼和三楼为居家住宅。2001年 11月3日，黄家拿出五万元给朱家，出钱买下这处房屋，朱家写下了一份收款五万元的收条给黄家。
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　　【同期声 被告委托代理人】证据一，2001年 11月3日，收条1份；证明：双方房款50000元已结清。

　　【配音】2003年2月11日，为了办理房屋相关手续，朱家和黄家签订了一份房屋买卖协议书。同年，朱春红作为新嫁娘嫁给了黄永琦，住进了镇上的新房。2004年，黄永琦办理了一份房屋产权证，证书上户主姓名一栏填写着黄永琦一人的名字。

: t9 B) C5 U! U" G# @　　【同期声 朱春红】当时没有讲房子是他的还是我的。他在厂里工作，我也在旁边上班，就在外面租了房子住。
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　　【出像】小两口努力工作，勤俭持家，日子虽然辛苦却也充实快乐。然而就在甜蜜生活开始没过多久，双方感情就出现了危机。这对于朱春红来说，天仿佛快要塌下一般。她也曾经试图挽回这段刚刚开始的婚姻，希望丈夫可以回心转意回到自己身边，但种种努力过后却仍旧没能留住这段短暂的美好婚姻，心灰意冷的她想到了死。

2 S* v9 y3 c. i0 t( t6 U' ], U　　【同期声 朱春红哥哥】妹妹为这事喝过药，后来被救了回来。
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. U$ T7 l8 p: y$ O　　【同期声 朱】自杀后来被救过来。自己想想为他死不值得。
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  }( v2 {/ R; t+ m　　【配音】一番挣扎后，2006年朱春红与黄永琦通过响水县人民法院解除了婚姻关系，但未涉及房产的分割。离婚后朱春红改嫁，黄永琦去了淮阴打工。原来的结婚用房朱家和黄家都认为自己是屋主而住了进去。朱家占着一楼门面，黄家则占着二楼住房。
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. d8 Q4 _, Z) F9 ^: o; S　　【同期声 朱】办房产证的时候他谎称自己还没结婚，所以房子就变成了他一个人的了。
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　　【同期声 黄永琦姐姐】房子是我们买下的。给了五万块钱他们家的。她说我弟弟外面有人，我弟弟到现在都还没有结婚，她都已经有两个孩子了。

　　【配音】2008年，朱春红曾以房屋为自己与黄永琦婚姻存续期间的财产，自己应该享有财产权为由诉诸响水县人民法院，但法院最终驳回了其诉讼请求。2009年，朱春红的父亲朱彩成再次一纸诉状把占住在二楼的黄永琦告上法院。请求法院判决双方于2003年签订是房屋买卖协议为无效合同住。
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7 o+ l1 L# q9 e& I　　【片花】：昔日儿女亲家，今日对立双方；一处房产，两方争夺（【同期声：原告：房子应该属于我家的。被告：原告的做法就是说话不算数，就是背信弃义】）一场因买房协议是否合法有效而引发的房产争夺大战，谁才是房子真正的主人？《庭审实录》，《房产之争》正在播出，欢迎继续收看。

　　【配音】法庭上，由于被告黄永琦在外打工未能出席，由其父亲黄杰和以及委托代理人出庭参加诉讼。

　　【同期声】审判长：下面进行法庭调查，首先由原告宣读诉状。

　　原代：读诉状
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3 }' g% w5 j+ n& t3 H5 }　　审：被告答辩

　　被代：读答辩状
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. H. _5 w! _5 u2 S0 d+ U　　【出像】双方的争议焦点有两点，一个是双方于2003年签订的书面房屋买卖合同是否有效，第二个是原告是否超出诉讼时效。在这里我们首先来了解一下什么是诉讼时效。（ 字幕：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。但对于有特殊时效规定的，适用特殊时效。最长诉讼时效为二十年。）那么法庭审理中，原被告双方又将举出什么证据证明自己的观点呢？
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　　【配音】针对法庭归纳的争议焦点，原告向法院提交了房屋买卖协议，居委会证明等证据希望证明03年签订的合同无效，被告进对此当庭进行了质证。原告针对本庭归纳的焦点争议向法庭进行了举证。

　　【同期声】原告委托代理人：证据黄圩居委会证明，证明朱彩成于2000年所建房屋的宅基地是黄圩居委会集体土地。被告不是黄圩居委会七组的成员，无权购买土地。……
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: V& u: H+ d; Z/ n% \7 U( c5 @4 W　　【配音】针对原告提交的证据，被告进行了质证的同时向法庭提交了自己的相关证据。同时法官对房屋的交付情况，居住情况作了进一步调查询问。

　　【同期声】

/ y4 Q/ {  G: t" Q　　被告代理人：对黄圩居委会证明，被告所购买房屋的土地是黄圩农机厂所有，而且被告有证据能够证明原被告是黄圩居委会七组的成员。

　　审：被告举证
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; O; \& l) |3 ^　　被告代理人：2007年10月23日，原告在黄圩派出所询问笔录；证明原被告双方的买卖是真实的，是为了原告的女儿与被告的儿子结婚。同时证明原告不止这一处房产，由此证明这段房屋是商品房，同时证明该房屋一直由被告居住。该房屋已实际履行，且被告已实际居住。（2008）响民一初字第0224号民事判决书；

: |' ^0 ?. c6 R# Q: o　　证明该法律文书已发生法律效力，双方结清房款，协议合法有效。

  @2 A+ `+ {) H4 v/ s. {0 Q* q　　审：原被告签订的03年的协议房屋有无交付
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$ |/ f, `6 E2 V  u' Z　　被代：交付
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7 G. V% s$ m1 X8 b7 {& {　　审：目前该房屋有谁居住
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　　原代：原告居住，原告曾经申法院排除妨碍。
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- d- s& N  N% c8 U　　被代：不是的，该房屋由被告居住，被告向原告支付房款后，该房屋由被告居住，在被告与原告女儿离婚后，由原告女儿居住在里面，后来原告申请法院排除妨碍，其实不并是原告实际居住。

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6 ~' Z6 P& J2 |2 M" p4 {　　审：被告你与原告的女儿何时结婚，离婚，离婚时对房屋争议如何处理

5 A' L, F$ a. x8 t, p) G　　被代：2003年结婚，在响水县人民法院判决书均有记载，当时对房屋没有处理

7 O+ K' F; G8 v( o  I2 h　　【片花】：一份买房协议，两方说辞（【同期声：原告：原告2003年签订的合同无效，应该予以撤销。被告：双方签订的合同合法有效。】）一张收据，能否证明房屋主人到底是谁？是他？还是他？法院又将做出怎样的处理？《庭审实录》，《房产之争》正在播出，欢迎继续收看。
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　　【出像】法庭上，朱家指出，当初签订的合同因为被告不具主体资格故而合同不符合法律规定。但被告黄家也拿出了当初朱家写给自己的五万元收条，黄家人认为钱已交付，对方也打了收条，自己还有房产证在手，这样的证据就应该可以证明自己是房子真正的主人。那么，这五万元究竟能否起到关键作用，被告的户口属性又是否会影响到合同的合法性呢？双方展开了争锋相对是激烈辩论。
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$ U! ^! [  ?0 o. b$ b3 j　　【同期声】审：下面进行法庭辩论。由原被告双方针对本案事实，证据及引用法律法规a>进行辩论。

, c/ M. K" k% n　　原代：1、原被告于2003年签订的房屋买卖无效，被告不具有购买该房屋的主体资格，被告的户口为非农业户口，2、原被告签订的合同违反法律强制性规定，应认定为无效，3、本案是否超过诉讼时效，本案系无效合同，法律规定，无效合同自合同成立时就为无效，该本合同不具有法律效力，违反了土地管理法a>第六十二的规定。本案为财物权，不适用诉讼时效，根据双方签订的内容看，双方没有履行期限，原告一直在主张权处，而且本案不受诉讼时效的限制，而且原告也一直在主张权利。因此，请求依法确认合同无效。

. m' K& L, \& m. b+ Z　　被代：1、原告要求确认合同无效的请求，不应受到法律的保护，本案已有六年以上的时间，这是一种不诚信的行为，从情理上讲，从社会道德上讲，均不应受法律的保护。2、原被告签订的协议是合法有效的民事法律行为，是双方真实意思的表示，并且方双已实际履行该协议，被告已实际居住了多年，该协议从履行情况看是合法有效的。3、原告要求确认协议无效，没有法律依据，黄永琦不是农业户口，但是原告的房屋是在集镇上，被告是农转非户口，不是城镇户口，原告的诉讼请求就没有事实依据，农转非户口与城镇户口是有差别的，本案原被告之间的买卖是合法有效的，原告的诉讼请求没有法律，事实上的依据。
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. u; u* g" i) X$ O　　【配音】辩论中，双方唇枪舌剑，引据用典，法庭审理进入最后阶段。
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　　【同期声】审：下面进行法庭调解，双方当事人是否同意
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9 ^( d. b* G2 l' b; f/ t　　原代：不愿意
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* G# H* X# [8 E; b6 Y7 s8 n/ @　　审：因原告不同意调解，故本庭不作当庭调解。本案经过审理，事实基本查清，如何处理，本合议庭合议后，再作出裁决。现在休庭。

　　【出像】法庭的审理暂时告一段落，法院仍在继续做当事人的协调工作，争取钝化矛盾。双方争夺的房屋所有权到底属于哪一方？2003年双方签订的房屋买卖协议是否有效？这些还有待于法院的进一步审查合议。那么关于这场因房屋买卖合同引发的房屋产权纠纷案所涉及的相关法律有哪些？农村房屋买卖又需要注意些什么问题？我们来听一听专家的点评。
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　　【专家点评 响水县人民法院副院长 李富金】 今天开庭的是一个很普通的案件，但又是一个具有普遍性的案件，我们国家的土地实行公有制有两种形式，一种是国家所有，一种是集体所有，《土地管理法a>》第六十二条规定农村实行一户一宅，也就是说对农村土地实行严格的保护。随着新农村建设的加快，农村房地产买卖的纠纷日益增加，因此特别对“小产权房”，购买时应特别慎重，只有这样才能维护自己的合法权益。这个案件也体现了情理法的冲突，也给我们带来一些思考。要从根本上减少农村房地产买卖纠纷，在法律上如何进一步维护农村的土地所有权，在司法上如何进一步地化解矛盾都值得我们进一步地研究思考，只有这样才能不断地促进新农村建设，促进和谐社会a>的构建。
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. v+ o+ v+ M2 S+ w　　【出像】原本亲如一家的朱家和黄家最终因儿女婚姻的失败而形同陌路，双方更是因为房产的争夺问题结下仇怨。我们在深感惋惜的同时也希望通过本案给电视机前的广大观众提个醒。买卖农村房屋需谨慎，为减少日后可能产生的矛盾纠纷，我们在买卖合同签订时一定要多了解相关法律规定，慎之又慎，以更好地保护自己的合法权益。在法律之外，我们也呼吁当事人遵守诚实信用的道德准则，这样才会更好地构建和谐社会a>，减少矛盾纠纷。好，感谢收看本期节目，我们下期节目再见。
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　　注：2009-4-26 19:20　盐城电视台法制生活频道播出