按揭房贷诉讼呈“井喷”趋势

　　以“用明天的钱圆今天的梦”激发着众人购房热情的按揭房贷，由于有效地连接了开发商、银行和购房者三方主体，产生了经久不衰的强大生命力。近两年，银行与借款人、专业担保公司与借款人之间的纠纷呈不断上升趋势，仅以商品房按揭贷款而言，无锡市南长区人民法院近日公布的一项统计数据显示，此类案件的受理数及在当年收案总数的比例分别是：2006年106年，占11％；2007年240件，占24％；2008年330件，占37％。

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6 T1 z  b% x: _: v; E# Z　　按揭房贷诉讼形形色色

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8 q# o, Z9 E2 y' g& }　　案例一：

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　　“一房两卖”坑了二手买房人

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　　2004年4月，陈志明夫妇向某银行借款34万元购房，银行于2006年4月在当地房管部门领取了房屋抵押权证。因陈志明夫妇此后不再还款，银行于2007年6月起诉，要求解除借款合同，归还剩余全部借款本金29万元及利息，对登记抵押的房屋行使优先受偿权，并承担本案诉讼费a>。法院向陈志明夫妇送达应诉材料时，发现陈志明夫妇已经携款逃跑，房屋已转卖给小周。新的买受人小周面对法院张贴的公告，欲哭无泪，伤心欲绝，转而又怒气冲冲地将中介公司告上法院，声称收不回60多万元购房款誓不迁出。小周的遭遇虽然让人同情，但他强硬的态度并没有法律依据。根据物权绝对性原理，小周和陈志明夫妇签订的买卖合同并不能对抗银行已以不动产登记公示取得的抵押物权,银行享有优先受偿权。

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　　案例二：
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　　按揭房贷催生“连环诉讼”


+ O  N; E; _( i8 M1 V) G9 z　　李先生于2004年1月向无锡某银行贷款41万元购买别墅，借款期限为20年，采用按月等额本息还款法偿还贷款。因其基本未按期履行，2005年3月银行诉至法院。李先生辩称，借款合同是其与某开发公司签订的商品房买卖合同的从合同，开发公司在进行商品房买卖过程中故意隐瞒房产已被查封的事实，现确认买卖合同无效的诉讼已经提起，借款合同诉讼应中止审理。法院认为，商品房买卖合同与按揭贷款合同是各自独立又具有紧密关联的两个合同，商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后，并不会必然导致贷款合同被宣布无效或撤销，即贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。故法院最终支持了银行提前收回全部贷款的诉讼请求。
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% j* A3 Z1 K; m; m0 n　　案例三：


6 G' I1 K) y. v, ^2 K7 k' g  |0 J　　退房停供惹出百万债务
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　　2002年4月，沈婷向银行借款110万元用于购房。借款合同履行一年多，沈婷不堪忍受“房奴”的生活重压，04年12月忍痛割爱将新居退还给开发商，开发商将购房款返还给沈婷。因沈婷未按约偿还本息累计已满6个月，银行一纸诉状递至法院，主张解除借款合同，沈婷及其丈夫共同偿还本金及至2007年7月6日止的利息共计逾百万元。因为购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，双方协议解除购房合同并不同时导致解除贷款合同。购房者虽然退了房，但因为银行已经划付了借款，购房者与银行的债权债务关系仍然存在，其摆脱债务须经银行同意。法院最终支持了银行的诉讼请求，沈婷没有办妥相关手续就贸然停止月供，到头来依然要承担百万债务，本以为退房后如释重负，却不想“赔了房子又折钱”。

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% U3 c* o; l. L' n0 d. _1 v　　按揭房贷案件的五大特点和两大病因
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　　按揭房贷案件基于其独特的法律性质，在审理过程中也呈现出一些特点：
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; s& ?4 E" H8 F2 c/ b- n　　法律关系复杂。此类案件涉及到房屋买卖合同、借款合同、抵押合同、保证合同、房屋抵押贷款保险合同等多份合同关系。法律适用横跨合同法、物权法a>、担保法、保险法a>等诸多法律部门，主债权、抵押权、保证债权、追偿权等权利交织在一起，错综复杂。

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　　购房人经济困难成主因。购房人的贷款期限一般都是10年、20年或者更长，贷款人在贷款时可能工作和收入都比较稳定，贷款时也没有想到会遇到经济危机波及到自己预期收入状况，所以一旦因为股市缩水或者工作波动造成个人经济出现危机，就有可能出现短期内拖欠银行房贷的情况。
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　　银行以诉讼方式主张提前还贷。银行逐利的本性决定了其在遭遇购房者连续三期或者累计六期不按合同约定偿还借款时，就会采取诉讼的方式要求购房者提前还清全部贷款。诉讼的方式非常有利于银行维护资金安全，因为合同条款是经过仔细斟酌的格式条款，银行在举证上占有相当大的优势。
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　　在按揭的名义下融资。一些房地产开发商往往利用员工或他人名义办理住房按揭贷款，实际上由房产商“月供”。此种形式往往不办理抵押登记，“一房多卖”屡见不鲜，一旦房产商因经营危机“断供”，随即便上演借款人、银行之间的“抢房”闹剧。


+ ^0 B6 @( F9 C4 R+ E- b+ s　　巨额律师a>费激化矛盾。银行为减轻收回逾期房贷的法律成本，大多会在格式合同中约定在违约的情况下，实现债权的费用、实现抵押权的费用由被告承担。律师a>费动辄几千元甚至数万元，对于已经因为经济困难“断供”的业主无疑是雪上加霜。
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: _3 R6 N. N) F& \/ p" I% ^2 b4 \' W1 }　　探究按揭房贷在近期激增的原因，一方面是因为，银行把关不严，由于银行间业务竞争的关系，一些银行降低房贷门槛，尤其是在业务扩展初期，采取低价策略抢占市场，对风险评估不严，存在一定盲目性，而监管尺度也比较松，从而带来潜在的违约风险。2007年央行六次加息的累计效应在2008年得以集中体现，房贷月供大幅增加。另一方面，由于前几年房价上涨以后，居民出现消费“追涨”心理，购房者大量增多，按揭购房者也急剧膨胀。时下，在全球金融危机的影响下，购房者预期工资收入的下降及投入股票市场或其他高风险项目的资金被套牢，购房者还贷能力锐减，引发了短期内“停供”现象的激增。


  ?& S' S7 L+ F" [: y　　法官支招

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7 b- n! p' j7 n. `1 N! q% i3 c　　南长法院在审理该类案件时，注重做好三个方面的工作。一是加强诉讼调解工作。首先让购房者提出解决方案，尽量由购房者穷尽办法还清已实际结欠的房贷。购房者若实在难以为继，则倾向于由购房者自己去寻找新的买家，以减少法院强制执行后产生的评估、拍卖等扩大的费用。二是按分类法采取不同的对策。如对无抵押权的提前收贷案件，情况非常复杂。有的借款合同已经正常履行了七八年，接近整个合同期的一半，造成银行迟迟不能取得房屋他项权证的原因是多方面的，可能是由于房产商对整个楼盘的前期开发手续不完备，目前房产商已陷入停业或勉强营业的状态，根本无力补交大额费用，购房者的产权证书都无法办妥。也有可能所购房屋早已退还给房产商，本来约定的由房产商代为支付“月供”，由于房产商“断供”而遭到解除按揭合同的起诉。还有购房手续都已具备，仅仅是疏于办理抵押登记，等等。针对上述林林总总的情况，若能够补办抵押登记手续的，限令当事人在一定期限内补办，若不具备抵押条件或具备抵押条件而拒绝办理的，则以不能实现合同目的为由判决解除按揭借款合同。三是加强与银行的沟通，提供预警信息，防范金融风险。房产商基于融资的目的，就同一套房屋在签订第一份买卖合同时，往往想方设法拖延办理抵押登记。房产商“一房两卖”后若陷入经营困难，银行就面临既难以追究对方刑事责任，由难以追回贷款的两难境地。因此银行应强化管理制度，建立房贷风险控制体系，包括健全银行个人诚信体系、加强贷款资格审查、核实抵押登记等流程，控制不良贷款的发放，有效减少套取、骗取银行贷款行为的发生。