对452件房屋租赁纠纷案件的分析

　　近期，江苏崇安法院对近5年来审理的452件房屋租赁纠纷案件进行调研分析，指出其中存在的诸多问题，并提出相关建议。
! L3 j; J4 T. Y
% g/ G: U% `/ w& g/ ]0 Q
. t% O& k1 J7 j. X: ^# V" n　　一、房屋租赁纠纷案件的基本情况
# ~( N9 ~( |: G- I+ C6 _
+ Y3 w* b# {2 W; N+ T7 ]9 j' ~
" `  }  \' |$ k1 z　　1、该类案件数量基本保持平稳，但标的额呈逐年上升态势。


- z- h5 j  w: d- d; W　　2、案件类型发生显著变化。随着住房结构的调整，公有住房租赁、临时建筑租赁纠纷已不多见，住宅租赁纠纷案件逐渐减少，商业用房和商铺租赁纠纷案件逐渐成为主流。


0 k" B) F! i0 d; ^2 `　　3、案件审理难度增大，调撤率下降。案件标的增大、类型多样化、复杂化致使该类案件审理的难度不断增加，调撤率日益下降。
. f# p, }2 d- I$ U) B* g3 n7 V  s  \! ?

　　二、审理房屋租赁纠纷案件中存在的问题

; H5 a- d9 l, ~0 Y# e1 M' |
　　1、租赁合同不规范严谨，租赁关系混乱。
; }; Z$ y" q/ ]

　　承租人为逃避税费另行签订租金较低的合同，或将实际租金拆分为租金和其他费用。合同对租赁房屋的界限和范围也约定不明，双方权利范围不明，法院认定案件事实难度增加。
! x0 R5 L0 `# u# e9 j+ r/ d7 x* Y

1 p5 d5 q5 s% ^8 j1 n: C. `- I　　2、承租人拒付延付租金情况较为突出。


; `' H, I* o8 r0 t$ T( m　　承租人拒付延付租金情况极为普遍，部分人甚至利用诉讼程序拖延租金支付。出租人如强制承租人迁出可能引发侵权纠纷，诉至法院又需等待较长的诉讼周期。出租人利益难以得到保障。

( _4 `7 u  O, l. Z8 ]2 E, K1 y
　　3、转租引发矛盾争议多。

. f2 c1 D; L/ {8 H' O. [. k: ?
　　信息沟通不畅、法律责任不明，出租人、承租人、次承租人之间极易引发矛盾纠纷。


' O- h. M7 v" Z# J9 a2 u% U　　4、出租人忽视承租人的优先购买权。


: z+ H3 W$ Y% J3 n　　出租人在出卖房屋时往往忽视承租人的优先购买权，引发纠纷后，出租人、承租人及受让人三方关系难以协调。

6 I7 p* T2 V  [- r
　　5、拆迁引发的租赁纠纷易激化。


　　拆迁人、被拆迁人与承租人达成三方安置补偿协议的难度非常大，房屋拆迁过程中被拆迁人会以各种理由解除租赁关系，矛盾易激化。相对弱势的承租人容易做出过激行为。
" W2 v1 p% [: w0 k
1 d4 e( l+ y0 V  j( W& G
　　三、审理房屋租赁案件的相关建议

' t" j7 ?9 l9 s0 C0 K
/ t; y+ E! c( c# [" O( W# s　　1、推行租赁纠纷案件的专业化审理。成立审理此类案件的专业合议庭，以便审判员熟练掌握专业知识，不断积累审判经验。
" ^: W* f, m' ~1 g2 K& l
5 L3 U! F: h+ X  s7 e/ W
　　2、依托人民调解工作室大力开展调解工作。在人民调解工作室中安排房产管理职能部门的专业调解员，配合法院开展调解工作。
4 N; Y: E  ^! {* U
* j5 b4 Y' n1 a
　　3、对不同类型的租赁纠纷案件实行分类管理。对于纠纷类型单一、事实简单、争议不大的案件，推行类型化、速裁化审理。